政策法規
  • 珠海市物業承接查驗辦法(2019-5-1)
  • 2019-03-29 10:35 政策法規
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    第一章  總則


    第一條  為規范物業承接查驗行為,維護業主、建設單位和物業服務企業的合法權益,根據《物業管理條例》《珠海經濟特區物業管理條例》《物業承接查驗辦法》等相關法律、法規和規章的規定,結合本市實際,制定本辦法。

    第二條  物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明、依法有序以及保護業主共有財產的原則。

    第三條  鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動,向建設單位提供有關物業服務的建議,為實施物業承接查驗創造有利條件。

    第四條  市物業管理行政主管部門(以下簡稱市物業主管部門)負責指導和監督全市物業承接查驗工作。

    區物業管理行政主管部門(以下簡稱區物業主管部門)負責本轄區內物業承接查驗備案等監管工作。

    第五條  新建物業的建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同,應當約定所要交付的物業共有部分、共用設施設備的配置和建設標準。

    建設單位應當按照法律、法規、規章和規范性文件相關規定以及房屋買賣合同約定,移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

    第六條  新建物業的承接查驗是指建設單位將物業服務項目移交前期物業服務企業之前,前期物業服務企業代表全體業主與建設單位之間對物業的共有部分、共用設施設備進行檢查和驗收。

    非新建物業的承接查驗是指物業服務企業退出或者進入物業管理區域之前,與業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構之間對物業的共有部分、共用設施設備進行的檢查和驗收。


    第二章  新建物業的承接查驗


      第七條  前期物業服務合同或者臨時管理規約應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共有部分、共用設施設備的事項作出約定。

    第八條  新建物業的承接查驗應當具備以下條件:

    (一)建設工程竣工驗收合格,取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經建設行政主管部門備案;

    (二)道路名稱標志清楚,樓宇/棟號、戶號牌編號準確并經公安部門確認;

    (三)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱安裝獨立計量表具;

    (四)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施按照規劃設計要求建成;

    (五)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成,并符合規劃使用功能要求;

    (六)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書; 

    (七)物業服務用房按照規定標準落實到位,并達到投入使用條件。

    (八)實行分期開發的物業項目,同期內的公共設施設備及配套用房通過竣工驗收后,可以分期實施物業承接查驗;

    (九)物業使用、維護和管理相關技術資料完整齊全;

    (十) 建設單位依法選聘前期物業服務企業,并簽訂前期物業服務合同;

    (十一)法律、法規、規章和規范性文件規定的其他條件。

    第九條  建設單位應當在物業交付使用十五日前,與受聘物業服務企業完成新建物業的承接查驗工作。

    第十條  新建物業的承接查驗主要依據下列文件:

    (一)房屋買賣合同;

    (二)臨時管理規約;

    (三)前期物業服務合同;

    (四)物業規劃設計方案;

    (五)建設單位移交的圖紙資料;

    (六)建設工程及相關配套設施、設備質量法規、政策、標準和規范。

    建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,應當包含物業承接查驗事項。前期物業服務合同就物業承接查驗標準進行約定;沒有約定或者約定不明確的,建設單位與物業服務企業可以補充約定;不能達成補充協議的,按照國家、行業標準履行;沒有國家、行業標準的,按照通常標準或者符合合同目的的特定標準執行。

    第十一條  新建物業的承接查驗按照下列程序進行:

    (一)在物業竣工驗收合格、交付使用三十日前,建設單位應當書面通知物業服務企業,由物業服務企業對其擬承接的物業服務項目進行綜合性的物業承接查驗,確保物業服務項目達到規劃設計和使用要求;

        (二)物業服務企業與建設單位相關人員成立物業承接查驗小組,由物業承接查驗小組確定包括查驗內容、查驗方法和查驗人員等內容的物業承接查驗方案;

    (三)建設單位向物業服務企業移交有關圖紙資料及電子檔案;

    (四)物業承接查驗小組依據物業承接查驗方案查驗物業共有部分、共用設施設備,并記錄查驗結果;

    (五)物業服務企業將查驗結果書面通知建設單位;

    (六)建設單位解決物業承接查驗中發現的問題或者出具書面承諾確定解決問題的時間;

    (七)確認查驗結果;

    (八)簽訂物業承接查驗協議;

    (九)辦理物業服務項目交接手續;

    (十)辦理物業承接查驗備案。

    第十二條  物業服務企業應當將物業共有部分、共用設施設備關于數量和質量不符合約定或者規劃設計、建筑安裝標準的情形進行記錄,并書面通知建設單位。建設單位應當及時解決問題,并組織物業服務企業復檢。

    第十三條  建設單位應當自物業服務項目交接完成之日起三十日內,持下列資料向物業服務項目所在地的區物業主管部門申請備案:

    (一)前期物業服務合同;

    (二)臨時管理規約;

    (三)物業承接查驗協議;

    (四)建設單位移交資料清單;

    (五)物業承接查驗記錄;

    (六)交接記錄;

    (七)其他與物業承接查驗有關的資料。

    物業服務企業應當在完成物業承接查驗備案之日起五日內,將備案情況書面告知物業服務項目所在地的鎮人民政府或者街道辦事處,同時在物業管理區域顯著位置長期公示物業承接查驗情況。

    第十四條  保證新建物業承接查驗工作順利進行,受委托的物業服務企業前期介入時間一般不得少于三十日,前期介入費用的承擔方式由建設單位與物業服務企業雙方自行約定。

    物業承接查驗費用的承擔方式,由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的,由建設單位承擔。

    第十五條  建設單位應當在現場查驗十五日前,移交下列資料:

    (一)物業規劃批準資料、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業管理區域內道路、景觀、綠化、水系、地下停車庫、配套設施、地下管網竣工圖等竣工驗收資料;

    (二)共用設施設備清單及其安裝、使用、維護保養和使用培訓等技術資料,包括消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證、設備使用說明書、設備安裝、調試報告和設備保修卡、保修協議等資料;

    (三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件;

    (四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

    (五)業主購房合同備案范本、業主清冊和物業清單;

    (六)臨時管理規約;

    (七)物業服務用房相關資料;

    (八)房屋銷售時公布的物業管理方案與承諾、前期物業服務合同;

    (九)物業專項維修資金交納明細;

    (十)物業管理區域內根據規劃和住宅區域配套標準建設,未計入共有建筑面積進行分攤的車庫(位),且符合房屋登記條件,所有權人為建設單位的權屬材料;

    (十一)物業管理區域內根據規劃和住宅區域配套標準建設,依法屬于全體業主共有的車庫(位),且符合房屋登記條件,所有權人為全體業主共有的權屬材料;

    (十二)物業承接查驗所必需的其他資料。

    未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單,并書面承諾補交的具體時限。

    第十六條  新建物業自移交之日起,物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定、法律法規規定以及行業規范確定的維修、養護和管理義務,承擔因服務不當致使物業共有部分、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

    新建物業移交后,發現隱蔽工程質量問題,影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當承擔修復責任;給業主造成經濟損失的,建設單位應當依法承擔賠償責任。


    第三章  非新建物業的承接查驗

      

    第十七條  非新建物業的承接查驗應當具備下列條件:

    (一)業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構已經依法與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

    (二)原物業服務企業已經依法退出物業管理區域;

    (三)原物業服務企業已經依法與業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構進行交接;

    (四)法律、法規、規章和規范性文件規定的應當具備的其他條件。

    第十八條  非新建物業的承接查驗主要依據下列文件:

    (一)物業服務合同;

    (二)管理規約;

    (三)擬移交物業服務項目的規劃設計方案;

    (四)原物業服務企業依法應當移交的圖紙資料;

    (五)建設工程質量法規、政策、標準和規范。

    第十九條  非新建物業應在物業服務合同生效前十五日內,由業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構會同業主大會新聘的物業服務企業,與原物業服務企業完成承接查驗工作。

    第二十條  非新建物業的承接查驗按照下列程序進行:

    (一)業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當書面通知新聘物業服務企業,由新聘物業服務企業對擬承接的物業服務項目進行綜合性的物業承接查驗,以確認物業管理區域內共有部分、共有設施設備的現有狀態;

    (二)新聘物業服務企業與業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表等相關人員成立物業承接查驗小組,由物業承接查驗小組確定物業承接查驗方案;

    (三)物業承接查驗小組應當將物業承接查驗方案在物業管理區域顯著位置進行公示,公示時間不得少于七日;

    (四)業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構向新聘物業服務企業移交有關圖紙資料及電子檔案;

    (五)物業承接查驗小組依據物業承接查驗方案查驗共有部分、共用設施設備;

    (六)物業承接查驗中發現的問題,應當詳細記錄。物業承接查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等,并由查驗人簽字,雙方企業和業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構蓋章,并以書面形式明確有關問題的解決辦法、時限等,存在爭議的應當在物業承接查驗記錄中載明。交接雙方應當對物業管理區域內消防、電梯等共用設施設備的使用維護現狀給予確認;

    (七)物業承接查驗小組應當將查驗結果在物業管理區域顯著位置進行公示,公示時間不得少于七日;

    (八)業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構與新聘物業服務企業簽訂物業承接查驗協議;

    (九)辦理物業服務項目交接手續。

    第二十一條  非新建物業承接查驗時應當移交下列資料:

    (一)結合實際情況參照本辦法第十五條內容進行移交,第(六)(八)項以外的內容;

    (二)管理規約;

    (三)物業服務項目檔案資料,包括反映物業服務項目實際情況的圖紙資料和技術檔案資料,有關設施設備的使用說明、運行情況記錄等技術資料;

    (四)物業服務收費、停車費等資料,公共能耗分攤辦法及收支情況資料,原物業服務企業利用物業共有部分、共用設施、共用設備等所得收益的明細賬目和收支情況;

    (五)由業主交納、原物業服務企業代收的公用水、電費資料;

    (六)物業服務區域內共用設施設備維保協議;

    (七)與物業服務和物業經營相關的合同及資料;

    (八)承接物業服務項目時接收的以及管理過程中產生的其他資料;

    (九)其他資料。


    第四章  其他


      第二十二條  物業承接查驗主要以核對的方法進行,除現場查驗、設備調試外,還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等方法進行。

      物業承接查驗工作應當首先對物業產權資料、工程竣工資料、規劃設計資料、設施設備資料等進行移交查驗,為物業服務項目的現場查驗奠定基礎。

    物業承接查驗雙方應當簽訂物業承接查驗協議。

    第二十三條  現場查驗應當形成包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容的物業承接查驗記錄,由物業承接查驗人員共同簽字確認。

    第二十四條  物業承接查驗協議應當對物業承接查驗的內容、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

      物業承接查驗協議作為物業服務合同的補充協議,與物業服務合同具有同等法律效力。

    第二十五條  物業服務項目的交接工作應當形成包括移交資料明細、物業共有部分、共用設施設備明細、交接時間等內容的物業服務項目交接記錄,由物業承接查驗人員共同簽字確認。

    第二十六條  物業承接查驗的檔案資料歸物業管理區域內全體業主共同所有。

    新建物業的承接查驗檔案資料由物業服務企業管理,非新建物業的承接查驗檔案資料由業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構保管,或者由被委托的物業服務企業保管。

    物業服務合同終止,業主大會選聘新的物業服務企業的,原物業服務企業應當在物業服務合同終止十五日前,向業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構移交物業承接查驗檔案資料;新選聘的物業服務企業應當向業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構辦理物業承接查驗檔案資料的領用手續。

    第二十七條  物業承接查驗協議生效后,當事人一方不履行協議約定的交接義務,依法承擔違約責任。

    第二十八條  建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設施設備,不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容,但建設單位應當將該部分共用設施設備的移交情況書面告知物業服務企業。

    第二十九條  物業承接查驗中出現糾紛,可以由雙方協商解決,雙方不能協商一致的,可以通過訴訟解決。

        三十條  物業承接查驗雙方可以聘請專業機構協助查驗,并有權委托公證機構對物業承接查驗的過程和結果進行公證。

    第三十一條  建設單位不得以物業交付期限屆滿為由,要求物業服務企業承接未經查驗或者查驗不合格的物業服務項目。

    建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利,在物業承接查驗中免除自身責任,增加物業服務企業責任,損害物業買受人的權益。

    第三十二條  未經查驗或查驗不合格的物業服務項目,物業服務企業有權拒絕接收。

    物業服務企業擅自承接未經查驗或者查驗不合格的物業服務項目,并因此給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任。

    第三十三條  建設單位、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構與物業服務企業惡意串通、弄虛作假,在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的,物業承接查驗的雙方應當共同承擔賠償責任。

    第三十四條  建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的,應當作為不良經營行為記入企業信用信息檔案。


    第五章   附則


    第三十五條 本辦法自2019年51日起施行,有效期至2024年430日。