政策法規
  • 珠海市物業專項維修資金管理辦法(2019-5-1)
  • 2019-03-29 10:21 政策法規
  • 珠海市物業專項維修資金管理辦法


    第一章   總則

     

    第一條  為了加強本市物業專項維修資金管理,保障物業共有部分、共用設施設備正常使用,維護物業專項維修資金所有者的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《珠海經濟特區物業管理條例》等法律、法規的規定,結合本市實際,制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于本市行政區域內住宅、商住、辦公及商業等物業專項維修資金的交存、管理、使用和監督。

    第三條  本辦法所稱物業專項維修資金,是指專項用于物業共有部分、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

    本辦法所稱物業共有部分,是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定,由物業管理區域內全體業主共同共有或者部分業主共同共有的部分,一般包括:房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
      本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定,由物業管理區域內全體業主共同共用或者部分業主共同共用的附屬設施設備,一般包括電梯、中央空調、天線、照明、消防設施設備、智能系統、綠地、道路、路燈、排水設施、池、井、非經營性車場車庫、物業服務用房、信報箱、公益性文體設施和共用設施設備使用的建筑物和構筑物等。

    第四條  市物業管理行政主管部門(以下簡稱市物業主管部門)會同同級財政部門統籌全市物業專項維修資金的監管工作。
      區物業管理行政主管部門(以下簡稱區物業主管部門)會同同級財政部門負責本轄區內物業專項維修資金的使用監管工作。
      財政、審計、自然資源、規劃、市場監管、公安消防、不動產登記中心等部門按照各自職責,做好物業專項維修資金管理的相關工作。

    鎮人民政府、街道辦事處(以下簡稱鎮街)負責本轄區內物業專項維修資金監管的相關工作。

    第五條  物業專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的管理原則。


    第二章  交存

     

    第六條  一個物業管理區域內有兩個以上業主的,應當交存物業專項維修資金。一個物業管理區域內僅有一個業主的,可以參照本辦法的標準自愿交存物業專項維修資金。

    物業管理區域內有兩個以上業主,且部分物業屬于已售公有住房的,業主和售房單位應當依法交存物業專項維修資金。已售公有住房物業專項維修資金交存辦法由相關政府部門另行制定。
        業主交存的物業專項維修資金屬于已交存資金的業主所有。

    第七條  業主應當按照其擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金。

    首期物業專項維修資金的交存標準:

    (一)未配置電梯的住宅物業交存標準為70/平方米;

    (二)配置電梯的住宅物業交存標準為90/平方米;

    (三)非住宅物業交存標準為100/平方米。

    物業管理區域內配建的車位、車庫、地下室的業主交存的該部分物業專項維修資金,專項用于車位、車庫、地下室共有部分、共用設施設備的維修和更新、改造。

    第八條  新建物業的首期物業專項維修資金由建設單位按照本辦法標準一次性代為交存,在銷售時一次性向業主收取。

    沒有出售或者由建設單位保留的物業單位,由建設單位交存物業專項維修資金。

    第九條  建設單位應當按照以下規定交存首期物業專項維修資金:
     ?。ㄒ唬┦粲讜な畚鏌檔?,建設單位應當在申請商品房預售許可證之前,按照本辦法第七條規定的標準,根據新建物業的建筑物總面積,將物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶。
     ?。ǘ┦粲諳址肯鄣模ê脅ǖ某滴?、車庫、地下室),建設單位應當在申請辦理房屋竣工驗收備案之前按照本辦法第七條規定的標準,根據新建物業的建筑物總面積,將物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶。

    建設單位憑市物業主管部門出具的《珠海市物業專項維修資金交存單》相應聯,辦理商品房預售許可、竣工驗收備案、確權等手續。

    第十條  建設單位交存物業專項維修資金后,憑專戶監管銀行出具的《物業專項維修資金對賬折》,向業主收取物業專項維修資金。業主應當按照本辦法第七條規定的標準一次性向建設單位支付物業專項維修資金。業主未按照本辦法規定交存首期物業專項維修資金的,建設單位有權拒絕將房屋交付給業主。

    第十一條  本辦法施行前尚未交存首期物業專項維修資金的物業,業主應當自本辦法施行之日起按照本辦法第七條規定的標準向物業專項維修資金專戶監管銀行交存首期物業專項維修資金。 

    業主可以采用一次性或者分期的方式交存首期物業專項維修資金。一個物業管理區域,宜采用同一種方式交存。

    采用分期方式交存首期物業專項維修資金的,未配置電梯的住宅物業按照每月0.3/平方米、配置電梯的住宅及非住宅物業按照每月0.4/平方米的標準分期交存。

    第十二條  物業屬于城市更新項目的,城市更新項目實施方案應當包含物業專項維修資金的交存方案,明確物業專項維修資金的交存主體、方式、時間等內容。

    第十三條  業主分戶賬面余額不足首期物業專項維修資金交存額的百分之三十時,物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構組織應當續籌物業專項維修資金,業主續籌后的物業專項維修資金不低于首期物業專項維修資金金額。

    業主應當將續籌的物業專項維修資金交存至本物業管理區域物業專項維修資金戶。

    業主續籌物業專項維修資金的方式由業主大會表決確定。未設立業主大會的,由鎮街推薦的業主代表擬定續籌方案,并征求業主意見。


    第三章  管理


    第十四條  物業專項維修資金由市物業主管部門在物業專項維修資金專戶監管銀行(以下簡稱“專戶監管銀行”),開立銀行專戶進行代管,實行專款專用。

    第十五條  市物業主管部門應當會同有關部門,按照公開、公平、公正的原則,依法通過公開招標的方式確定本市專戶監管銀行,并向社會公布。
      專戶監管銀行應當建立信息化管理系統,對物業專項維修資金的賬戶設立、交存、使用、結息、增值、劃轉、結算、核算、對賬、查詢等事項進行統一管理。市物業主管部門應當與專戶監管銀行簽訂專戶管理協議,就專戶監管銀行提供的上述服務事項物業專項維修資金使用所涉及的第三方監督服務內容進行約定。

    第十六條  物業專項維修資金專戶按照物業管理區域實行由上至下的四級賬戶核算。市物業主管部門設立總賬戶,總賬戶為一級賬戶,總賬戶下按物業管理區域設立二級賬戶,按幢設立三級賬戶,按房屋戶門號設立四級賬戶。

    第十七條  業主可以通過市物業主管部門建立的市物業專項維修資金公眾服務平臺查詢賬戶余額。

    第十八條  專戶監管銀行應當依法接受審計部門的審計監督。

    第十九條  專戶監管銀行應當建立物業專項維修資金查詢制度,接受物業主管部門、業主、經業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構對物業專項維修資金賬戶的使用、賬面余額查詢。 

    第二十條  下列收益應當轉入物業專項維修資金結存:
     ?。ㄒ唬┪鏌底ㄏ釵拮式鹱源嬡胛鏌底ㄏ釵拮式鹱ɑе掌鸕拇媧⒗?;
     ?。ǘ├夢鏌倒燦脅糠?、共用設施設備進行經營的所得收益,業主大會另有決定的除外;
     ?。ㄈ┪鏌倒燦蒙枋┥璞副ǚ蝦蠡厥盞撓嘀?。

    第二十一條  市不動產登記機構應當協助市物業主管部門,提供物業管理區域內分棟、分戶數據等登記信息。

    物業所有權轉讓時,業主分戶賬戶中結余的物業專項維修資金隨物業所有權同時轉讓。業主申請辦理物業的過戶登記或者抵押登記時,市不動產登記機構應當通過市物業專項維修資金公眾服務平臺查詢業主交納物業專項維修資金的情況。

    業主未依法交納物業專項維修資金,市不動產登記機構不予辦理該物業的過戶登記或者抵押登記。

    第二十二條  物業滅失,業主分戶賬中結余的物業專項維修資金返還業主,并辦理賬戶注銷手續。


    第四章  使用

     

    第二十三條  物業專項維修資金的使用,應當遵循業主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

    第二十四條  物業專項維修資金應當專項用于物業共有部分、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

    下列費用不得從物業專項維修資金中列支:

    (一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共有部分、共用設施設備維修和更新、改造費用;

    (二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修和更新、改造費用;

    (三)應當由當事人承擔的因人為損壞導致物業共有部分、共用設施設備所需的維修和更新、改造費用;

    (四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的物業共有部分、共用設施設備的維修和更新、改造費用。

    第二十五條  物業共有部分、共用設施設備維修和更新、改造費用的分攤,相關業主有約定的,從其約定;無約定的,根據各自擁有物業建筑面積比例,按照下列規定分攤:

    (一)用于物業管理區域內物業共有部分、共用設施設備的,由全體業主按各自擁有物業的建筑面積比例分攤;
     ?。ǘ┯糜諼鏌倒芾砬蚰詰ゴ被蚨啻蔽鏌倒燦脅糠?、共用設施設備的,由該幢或多幢業主按各自擁有物業的建筑面積比例分攤;
     ?。ㄈ┯糜諼鏌倒芾砬蚰諛車ピ鏌倒燦脅糠?、共用設施設備的,由該單元內業主按各自擁有物業的建筑面積比例分攤。
      物業管理區域內規劃的車位、車庫、地下室,其共有部分、共用設施設備的維修和更新、改造,由業主按照各自擁有的車位、車庫、地下室建筑面積比例分攤。屬于業主共同所有的車位、車庫、地下室除外。
      業主分戶賬戶中物業專項維修資金余額不足以支付分攤費用的,應當由該業主補足差額部分;業主未交存首期物業專項維修資金的,應當由該業主補交首期物業專項維修資金;屬于未出售物業的,建設單位應當以擁有的未出售物業的建筑面積比例分攤費用。

    第二十六條  物業專項維修資金的常規使用,應當按照以下流程辦理:

    (一)物業服務企業、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者業主代表依據業主要求和物業實際情況,擬定維修和更新、改造方案(以下簡稱維修方案)。維修方案應當包含擬維修和更新、改造的項目、標準、費用預算、分攤明細、組織實施等內容,還應當根據需要對招標文件、委托施工單位、施工組織、監理、竣工驗收、決算等事項做出安排;單次費用預算超過十萬元的,維修方案經有資質的造價咨詢機構審核后,在鎮街的指導下,提交業主大會表決。

    (二)維修方案業主大會或相關業主表決通過后,物業服務企業、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者業主代表應當將表決結果在物業管理區域顯著位置公示。集體討論決定或者電子投票形式產生的業主大會表決結果應當公示七日以上;書面征求意見形式產生的業主大會表決結果應當公示三十日以上;相關業主表決通過的表決結果應當公示七日以上。公示應當拍照留存備查。

    (三)表決結果經公示無異議的,由物業服務企業、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者業主代表將維修方案、表決結果等資料向物業所在地的區物業主管部門申請備案,區物業主管部門應當在兩個工作日內予以備案。特殊情況,備案時間不得超過五個工作日。

    單次使用物業專項維修資金超過五十萬的,由市物業主管部門進行二次核查,核查時間不超過兩個工作日。區物業主管部門發現備案內容不符合有關法律、法規、規章規定的,應當責令改正。

    (四)物業服務企業、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者業主代表持物業所在地區物業主管部門的備案回執,向市物業主管部門申請核撥物業專項維修資金。

    (五)專戶監管銀行接到市物業主管部門下發的資金核撥單后,根據工程進度將物業專項維修資金劃撥至施工單位賬戶。

    (六)維修工程完成后,物業服務企業、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者業主代表應當在鎮街的指導、監督下,對維修工程進行竣工驗收。經驗收合格后,物業服務企業、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者業主代表應當將鎮街蓋章確認的竣工驗收報告、費用清單、發票原件及決算報告在物業管理區域顯著位置公示,公示時間不少于十五日。

    (七)物業服務企業、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者業主代表應及時將分攤明細表送交市物業主管部門,由專戶監管銀行在業主分戶賬戶中列支。

    第二十七條  物業管理區域內存在《珠海經濟特區物業管理條例》第八十四條規定的情形時,物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當按照下列流程提出應急物業專項維修資金使用申請:

    (一)報告

    由物業服務企業、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者業主代表將相關應急使用情況、維修費用總預算等書面報告物業所在地鎮街。

    (二)確認

    物業所在地的鎮街收到書面報告后,應當在一個工作日內實地查勘現場,必要時可以請有關部門予以協助。符合《珠海經濟特區物業管理條例》第八十四條規定情形的,應當在查勘結束后一個工作日內進行核準。物業服務企業、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者業主代表應當持鎮街的核準結果,向區物業主管部門申請備案,區物業主管部門應當自收到備案申請之日起一個工作日內完成備案;物業服務企業、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者業主代表向市物業主管部門申請應急使用物業專項維修資金。

    不符合《珠海經濟特區物業管理條例》第八十四條規定的,應當駁回申請。

    單次費用預算超過五萬元的,申請前應當經有資質的造價咨詢機構審核并出具報告;造價咨詢機構應在兩個工作日內出具審核報告。單次使用物業專項維修資金超過五十萬的,由市維修資金管理辦公室進行程序性復核,復核時間不超過兩個工作日。

    (三)維修及資金劃撥。

    提出申請應急物業專項維修資金使用的物業服務企業、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者業主代表,在取得物業所在地的區物業主管部門的備案后,應立即組織應急維修。物業服務企業、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者業主代表持物業所在地區物業主管部門的備案回執及公示的文件,向市物業主管部門申請劃撥物業專項維修資金。

    專戶監管銀行在收到市物業主管部門的核準結果后,按工程進度將物業專項維修資金劃撥至施工單位賬戶。

    (四)公示。

    應急維修完成后三日內,物業服務企業、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者業主代表應當把相關應急維修費用,包括施工單位編制的工程結算報告、竣工驗收報告、維修費用清單和票據、維修費用分攤明細表以及其他相關資料,在物業管理區域顯著位置內進行公示,公示時間不得少于十五日。

    對公示有異議的,由物業所在地鎮街協調處理。

    (五)列支。

    物業服務企業、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者業主代表應當及時將分攤明細表送交市物業主管部門,由專戶監管銀行在業主分戶賬戶中列支。

    第二十八條  使用申請人在申請物業專項維修資金使用過程中,不得虛列維修工程項目或虛增維修工程量,不得將已撥付的物業專項維修資金用于維修方案之外的其他維修項目。
      使用申請人應當對備案資料的真實性、合法性負責,不得隱瞞真實情況或者提供虛假資料。
      區物業主管部門應當對備案資料是否齊備、內容填報是否規范進行審核。

    第二十九條  專戶監管銀行應當通過轉賬結算物業專項維修資金,不得支取現金。

    用于支付維修和更新、改造工程費用的物業專項維修資金只能支付到約定的施工單位賬戶中;用于支付評估、監理等費用的物業專項維修資金只能支付到約定的評估、監理等單位賬戶中。     

    第三十條  符合下列條件之一的維修和更新、改造項目,可以采取一次性表決的方式,經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后,授權物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構分批使用物業專項維修資金:
     ?。ㄒ唬┩晃鏌倒芾砬蚰諶逡抵魘芤?;
     ?。ǘ┑ハ釵蘚透?、改造項目費用在五萬元以下。
      屬于一次性表決范圍內的維修和更新、改造項目物業服務企業應當根據物業管理區域的情況,擬定維修方案,交業主大會表決。使用物業專項維修資金時,無須再次表決。

    一次性表決使用物業專項維修資金的期限不得超過五年,期限內使用總金額不得超過本物業管理區域物業專項維修資金交存總額的百分之五。

    第三十一條  物業服務企業、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者業主代表應及其他單位或者個人存在違反本辦法規定行為的,物業主管部門應當依法將其違規信息納入信用信息系統。


    第五章 附則


    第三十二條  本辦法自2019年5月1日起施行,有效期至2024年4月30日?!豆賾謐齪夢沂形鏌底ㄏ釵拮式鸞淮嫦喙毓ぷ韉耐ㄖ罰ㄖ楣娼ǚ俊?015〕3號)、《關于做好我市物業專項維修資金補建工作的通知》(珠規建房〔2015〕31號)同時廢止。